兩部委出臺(tái)樓市新政 分析稱樓市松綁或超預(yù)期
3月27日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通報(bào)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ芬?，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
《通知》中強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，在土地供應(yīng)上，有供、有限。在保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保的前提下，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
另外，針對(duì)部分地區(qū)出現(xiàn)的“產(chǎn)品過(guò)?！焙汀安粚?duì)路”的問(wèn)題，《通知》中指出，對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。
《通知》中還特別提到，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。
兩部門(mén)的通知，至少有三大“看點(diǎn)”。
讓市場(chǎng)作主：套型可以“改”
通知一大亮點(diǎn)就是提出優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
與此同時(shí)，在強(qiáng)調(diào)多渠道籌措房源時(shí)，通知要求進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。
這意味著，2006年以來(lái)的“兩個(gè)70%”或“90/70”政策正式松動(dòng)。城市新審批、新開(kāi)工住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70%以上;廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量70%。9年后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“去行政化”，這一政策開(kāi)始從全國(guó)性樓市調(diào)控中逐步退出。
盤(pán)活存量：土地用途可以變
根據(jù)市場(chǎng)狀況，各地要研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。這是通知又一個(gè)“看點(diǎn)”。
通知的第一部分，主題就是合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模，強(qiáng)調(diào)住房供過(guò)于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度;住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)?！胺俊钡娜セ瘔毫?，“地”的去化壓力，既有市場(chǎng)的，也有政策的，歸根到底是政策與市場(chǎng)“脫節(jié)”。兩部門(mén)明確提出促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，就是要以用途之“變”突圍。
根據(jù)通知，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
這兩年來(lái)，中央出臺(tái)一系列措施促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。所有這些發(fā)展都要落到地上。土地用途依規(guī)改變，可以盤(pán)活存量，損有余以補(bǔ)不足。
聯(lián)動(dòng)監(jiān)管：政府怎么“管”
目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，在“去行政化”過(guò)程中，分化格局嚴(yán)重、去庫(kù)存化壓力大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調(diào)控、因地制宜;不調(diào)、微調(diào)、大調(diào)，分寸如何拿捏，考驗(yàn)著地方政府。
兩部門(mén)明確：加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管。政府部門(mén)監(jiān)管是否合理，是否成功地把監(jiān)管置于“去行政化”進(jìn)程，就要既防止不作為，又防止亂作為。省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源主管部門(mén)是省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府是主體責(zé)任，應(yīng)認(rèn)真履職。措施不落實(shí)、工作不到位，要責(zé)成整改并依法問(wèn)責(zé)。同時(shí)，住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃完成情況，土地用途“變”、套型結(jié)構(gòu)“改”以及住房開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售情況，相關(guān)價(jià)款的變化、補(bǔ)繳，都要主動(dòng)向社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，媒體近期關(guān)于樓市的消息透露出信號(hào)：2015年新一輪調(diào)控放松、拯救樓市的行動(dòng)，正在展開(kāi)，而且其力度會(huì)超過(guò)很多人的預(yù)期。2015年前兩個(gè)月的全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，相當(dāng)糟糕，讓高層非常擔(dān)憂，如果2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不能復(fù)蘇，尤其是投資建設(shè)指標(biāo)不能企穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力將比去年還要大。另外，政府工作報(bào)告中已經(jīng)罕見(jiàn)的表態(tài)：支持改善性購(gòu)房需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)、收購(gòu)存量房用于安置房與公租房。此三條方針很明確。接下去，中央相關(guān)部委出臺(tái)政策，順理成章。
楊紅旭還透露在總理政府工作報(bào)告中，明確2015年房地產(chǎn)政策的原則與方針之后，接下來(lái)相關(guān)部委肯定要落實(shí)、會(huì)出文件：貨幣化補(bǔ)貼與收購(gòu)存量房屬于必須，房貸放松也是必然，稅收也可能減負(fù)，限外也可能取消。
